Hypothek

Im Bereich der Immobilienfinanzierung gibt es im Zusammenhang mit den Hypothekarkrediten oder sonstigen Darlehensarten, die von den Banken vergeben werden, insbesondere zwei Kreditsicherheiten, die Kreditgeber zur Absicherung des Darlehens entgegennehmen. Es handelt sich dabei zum einen um die Grundschuld und zum anderen um eine Hypothek. Diese zwei Kreditsicherheiten haben einerseits einige Gemeinsamkeiten, unterscheiden sich aber andererseits auch in wichtigen Punkten voneinander.

Merkmale der Hypothek

So besteht ein wesentliches Merkmal der Hypothek – auch Vergleich zur Grundschuld – darin, dass es sich um eine streng akzessorische Kreditsicherheit handelt. Dies wiederum bedeutet, dass die sie nur dann vom Begünstigten entgegengenommen werden und genutzt werden darf, falls auf der anderen Seite eine Forderung besteht. Diese Forderung besteht im Bereich der Immobilienfinanzierung aus einem Hypothekarkredit, den die Bank an den Kreditsuchenden vergeben hat. Bei der Grundschuld ist es hingegen so, dass diese Kreditsicherheit auch dann noch existent ist, wenn bereits keine Forderung mehr besteht.

Arten der Hypothek

In der Praxis gibt es die Hypothek in zwei Varianten, nämlich als sogenannte Buch- sowie als Briefhypothek.

Briefhypothek

Kennzeichnend für die Briefhypothek ist, dass dieses Grundpfandrecht nicht nur im Grundbuch eingetragen wird, sondern darüber hinaus in schriftlicher Form – nämlich als Hypothekenbrief – festgehalten wird. Dadurch ist es möglich, dass der Gläubiger eine Hypothek an eine andere Person oder ein anderes Unternehmen durch Übertragung des Hypothekenbriefes weiterreichen kann.

Buchhypothek

Bei der Buchhypothek ist es hingegen so, dass kein Hypothekenbrief ausgestellt wird, sondern ausschließlich ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuches (Lasten und Beschränkungen) vorgenommen wird.

Einsatzmöglichkeiten

Unabhängig davon, um welche Variante der Hypothek es sich handelt, wird dieses Grundpfandrecht stets zur Absicherung von Forderungen genutzt, die im Bereich der Immobilienfinanzierungen bestehen. Vereinfacht dargestellt ist die Hypothek aus Sicht des Kreditnehmers und Kunden nichts anderes als eine Belastung der Immobilie, die über die Bank finanziert wird.

Verkehrswert von Immobilien

Der Wert der Hypothek richtet sich normalerweise am Verkehrswert der Immobilie aus, wobei die Banken fast immer einen Sicherheitsabschlag zwischen 20 und 40 Prozent vornehmen. Konkret heißt das, wenn die Immobilie beispielsweise einen aktuellen Wert von 200.000 Euro hat, wird die Hypothek vielleicht mit einem Gegenwert von 140.000 Euro ins Grundbuch eingetragen.

Erst und nachrangige Hypotheken

Dabei ist zu beachten, dass Hypotheken einen unterschiedlichen Rang haben können. Von einer erstrangigen Hypothek wird immer dann gesprochen, wenn es sich um die Belastung einer Immobilie handelt, die als Kreditsicherheit vom Zeitpunkt her zuerst ins Grundbuch eingetragen wurde. Bei jeder weiteren Hypothek, die zur selben Immobilie ins Grundbuch eingetragen wird, handelt es sich demzufolge um nachrangige Hypotheken. Wurde die eine Hypothek beispielsweise am 2. Januar 1985 und eine weitere Hypothek am 3. Februar 1998 in das Grundbuch eingetragen, so handelt es sich bei der zuerst eingetragenen Hypothek um eine erstrangige und bei der zweiten Hypothek um eine nachrangige bzw. zweitrangige Kreditsicherheit.