Baufinanzierung: Baukredit in Österreich
Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert oder den Bau bzw. Erwerb eines Objektes bereits in Angriff nimmt, der benötigt fast immer eine Baufinanzierung. Auch in Österreich stellen die Banken zu diesem Zweck spezielle Immobilienfinanzierungen zur Verfügung, die nicht selten aus einer Kombination von verschiedenen Krediten bestehen. Daher sollten sich Verbraucher zunächst einmal gründlich informieren, da es sich bei einer Immobilienfinanzierung definitiv nicht um eine sehr einfache Finanzierungsvariante handelt.
Was wird in der Baufinanzierung verwendet ?
Die Baufinanzierung an sich besteht nur selten aus einem einzigen Kredit. Viel mehr besteht sie aus einer Kombination von mehreren Krediten, die meist eine längere Laufzeit vorweisen. Besonders häufig werden die folgenden Kredite in der Baufinanzierung kombiniert:
Hyptohekarkredite
In erster Linie sind es in Österreich sogenannte Hypothekarkredite, die den Hauptbestandteil einer Baufinanzierung ausmachen. Die mit Abstand am häufigsten genutzte Darlehensvariante besteht bei den Hypothekarkrediten in Form eines Annuitätendarlehens.
Annuitätendarlehen
Dieses zeichnet sich dadurch aus, dass die Zinsen aufgrund der regelmäßig stattfindenden Tilgungsverrechnung nach und nach vom Anteil her sinken. Dies bedeutet, dass die Kreditrate im Laufe der Jahre zu einem immer größeren Anteil aus der Tilgung besteht. Meistens wird dieses Annuitätendarlehens mit einer Fixzinsvereinbarung kombiniert, die bis zum Laufzeitende eine gute Sicherheit vor eventuellen Zinsänderungen gibt.
CAP Darlehen
Alternativ oder zusätzlich bieten Banken aber auch sogenannte CAP-Darlehen, bei denen es sich schlichtweg um Immobilienkredite handelt, die einen variablen Zinssatz beinhalten. Dieser Zinssatz wird allerdings nach oben hin begrenzt, sodass der Kreditnehmer zumindest keinen nach oben offenes Risiko hat. Ebenfalls nicht selten besteht eine Baufinanzierung zumindest teilweise auch aus einem Bauspardarlehen.
In der Übersicht sind es insbesondere die folgenden Darlehensraten, die in Österreich häufig in eine Baufinanzierung eingebunden werden:
- Hypothekarkredit (Annuitätendarlehen oder CAP-Darlehen)
- Bauspardarlehen
- eventuell Förderdarlehen des Staates
Was ist bei der Baufinanzierung zu beachten ?
Da es sich bei der Baufinanzierung um eine äußerst umfangreiche Finanzierung handelt, bei der sich der Kreditnehmer über Jahrzehnte hinweg verschuldet, sollten diverse wichtige Punkte beachtet werden. Zunächst einmal bietet es sich an, die zahlreichen Angebote der Banken, die am Markt präsentiert werden, miteinander zu vergleichen. Dies kann beispielsweise mit der Hilfe eines Online-Vergleichs geschehen, wobei dieser im Bereich der Baufinanzierung deshalb nicht ganz einfach ist, weil die Höhe des Zinssatzes von diversen Faktoren abhängig ist. Dazu gehören in erster Linie:
- Kreditlaufzeit
- Darlehenssumme
- Eigenkapitalanteil
- Bonität des Kreditnehmers
- Sicherheiten
Da insbesondere Sicherheiten und die Bonität des Kunden in einem Kreditrechner nicht berücksichtigt werden können, kann das Vergleichsergebnis nur ein Anhaltspunkt sein. Anschließend sollte der Verbraucher jedoch die Möglichkeit nutzen, sich ein konkretes und individuelles Angebot von einer oder mehrerer Banken einzuholen.
Das Eigenkapital
Ebenfalls ist bei einer Baufinanzierung zu beachten, dass viele Banken eine Eigenkapitalquote fordern, die mindestens bei 15, manchmal aber auch bei 20 oder vom 20 Prozent liegt. Aber auch aus Sicht des Kreditnehmers ist das Eigenkapital von großer Bedeutung, denn dies trägt zu einer niedrigeren monatlichen Belastung sowie zu einem günstigeren Zinssatz bei. Schaut man sich einmal zwei Baufinanzierungen im Vergleich an, bei der die eine Finanzierung ohne Eigenkapital und die andere Immobilienfinanzierung mit einer Eigenkapitalquote von beispielsweise 20 Prozent durchgeführt wird, so kann der zu zahlende Kreditzins durchaus eine Differenz zwischen zwei und fünf Prozent haben. Daher bietet es sich an, soweit irgend möglich viel Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen.
Flexibilität bei der Baufinanzierung
Ein wichtiger Punkt bei der Baufinanzierung besteht darin, dass der Kreditnehmer sich eine gewisse Flexibilität erhält. Dies kann zum Beispiel dadurch geschehen, dass eben nicht nur ein einzelnes Darlehen in die Finanzierung eingebunden wird, sondern dass die Immobilienfinanzierung aus mehreren Krediten besteht. Dies hat den Vorteil, dass beispielsweise bei Ablauf eines Darlehens ein neuer Kredit mit einem vielleicht günstigeren Zinssatz abgeschlossen werden kann. Darüber hinaus hat jede Kreditart ihre eigenen Vorteile, sodass eine Baufinanzierung beispielsweise nach dem folgenden Schema aufgebaut sein kann:
- Hypothekarkredit als Annuitätendarlehens: 50 Prozent des Finanzierungsbedarfs
- Hypothekarkredit als CAP-Darlehen: 20 Prozent des Finanzierungsbedarfs
- Bauspardarlehen: 30 Prozent Finanzierungsbedarfs
Es handelt sich dabei natürlich lediglich um ein Beispiel, denn im Einzelfall kann die Strukturierung der Baufinanzierung natürlich auch ganz anders aussehen.
Darlehensraten einplanen
Sehr wichtig ist insbesondere bei der Baufinanzierung eine für den Kreditnehmer gut tragbare Kreditrate. Dies ist deshalb von großer Bedeutung, weil diese einmal vereinbarte Darlehensrate oftmals über einen Zeitraum von 10 bis 30 Jahren zu zahlen ist. Daher sollte sich jeder Kreditnehmer auf Basis eines frei verfügbaren Einkommens auch einen gewissen Spielraum bzw. ein Puffer lassen, damit auch unvorhersehbare Ausgaben während der Finanzierungszeit noch abgedeckt sind.
Planung der Darlehensrate
Die Kreditrate, die sehr gut tragbar ist, lässt sich am besten auf Basis einer Gegenüberstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben berechnen. Der Saldo aus Einnahmen und Ausgaben stellt das frei verfügbare Einkommen dar, welches theoretisch in vollem Umfang als Kreditrate zur Verfügung stehen kann. Allerdings sollte hier stets ein Abschlag als Risikopuffer berücksichtigt werden. Wer also beispielsweise über monatlich frei verfügbares Einkommen von 1.200 Euro verfügt, der sollte sich nicht unbedingt für eine Kreditrate entscheiden, die 1.000 Euro übersteigt. Zudem muss ein späteres eventuelles Zinsänderungsrisiko, welches nach Ablauf der Fixzinsvereinbarung besteht, immer mit einkalkuliert werden.
Fazit zur Baufinanzierung
Die Baufinanzierung ist auch in Österreich eine sehr umfangreiche Finanzierung, sodass sich interessierte Verbraucher ausführlich informieren und auch Vergleiche durchführen sollten. Dabei ist es häufig so, dass die Finanzierung aus mehreren Komponenten (Darlehen) besteht. Der grundsätzliche Vorteil einer Baufinanzierung besteht natürlich darin, dass sich zahlreiche Bürger ein Eigenheim leisten können, da nicht erst viele Jahre oder Jahrzehnte die benötigte Finanzierungssumme angespart werden muss.